2023年9月下旬に公表された「令和5年都道府県地価調査（基準地価）」によると、全国の住宅地の平均は前年比0.7％の上昇。2年連続の上昇となり、上昇幅も大きくなった。

中でも、注目されるのが千葉県だ。首都圏の住宅地の調査地点別の上昇率ベスト10において、1位から10位までを独占した。

千葉県の中でも、地価上昇率が高いエリアはどこなのか？ また、そのエリアの魅力はどこにあるのだろうか。

地価上昇の波が地方圏にも広がる

「都道府県地価調査（基準地価）」というのは、毎年7月1日時点の地価を都道府県が調査し、それを国土交通省がまとめて9月下旬に公表するものだ。

1月1日時点の地価を3月下旬に公表する「公示地価」と並び、地価に関する公的指標として最も重視されているデータと言っていいだろう。

2023年9月下旬に公表された都道府県地価は、図表1にあるように住宅地の全国平均が0.7％上昇し、2年連続のアップとなった。上昇率は前年の0.1％から0.6ポイントの増加となっている。

図表1　住宅地の地価変動率の推移 （国土交通省「令和5年都道府県地価調査」をもとに作成）

 

三大都市圏を見ると、東京圏が2.6％、大阪圏が1.1％、名古屋圏が2.2％と、全国平均の0.7％より上昇幅が大きくなっている。

それ以外の地方圏では長く下落が続いてきたのだが、今回は地方圏全体として0.1％の上昇となった。上昇率はわずかとはいえ、地価上昇の波が全国に広がりつつあることを感じさせる結果だ。

では、実際にどのエリアの地価が上昇しているのか。東京圏の東京特別区および人口10万人以上の都市のうち、対前年変動率の高い都市をみると、次のようになっている。

埼玉県では、戸田市が5.2％、川口市が5.0％の上昇。千葉県では市川市が11.3％、浦安市が8.9％、流山市が7.2％、我孫子市が6.7％などとなっている。埼玉県、千葉県に上昇率の高い都市が多いということが分かる。

それに対して、東京都は豊島区6.2％、文京区6.1％、品川区5.5％。23区の各区は上昇率が比較的高いが、都下では全て4％未満となっている。

また神奈川県は茅ヶ崎市4.5％、藤沢市4.1％、大和市3.8％。横浜市や川崎市はやや低めの上昇率にとどまっている。

総じて、もともと地価水準の高い都市では上昇率がさほど高くなく、郊外部の比較的地価水準の低いエリアで上昇が目立っていると言える。中でも、注目されるのが千葉県だ。

住宅地の上昇率ベスト10を千葉県が独占

都道府県地価調査では、都市圏別に、調査地点別の上昇率の順位表を作成して公表している。その2023年版の東京圏・住宅地の上昇率ベスト10が図表2だ。

図表2　東京圏の住宅地の上昇率順位表（国土交通省「令和5年都道府県地価調査」をもとに作成）

一見して分かるように、ベスト10を全て千葉県の調査地点が独占している。9位タイから5位までは市川市、4位と3位は流山市、2位は我孫子市の並木で、1位もやはり我孫子市の我孫子となっている。

我孫子市我孫子の対前年比の上昇率は18.6％と、2割近い上昇率となっている。2位の我孫子市並木の上昇率も、18.3％と僅差で続いている。両地点とも18％台で、3位以下とは上昇率で大きく差をつけていることが分かる。

しかも、5～9位の市川市の調査地点における1平米当たり価格は20万円台から40万円台、3～4位の流山市も30万円台であるのに対して、我孫子市我孫子は12万1000円、我孫子市並木は8万0000円と、一段と低い水準にとどまっている。

地価水準が低いレベルにありながら、上昇率が極めて高い、注目すべきエリアとなっているのだ。

「東京」駅や「品川」駅と直結する「我孫子」駅

5～9位の市川市は東京都に隣接しているため都心への交通アクセスがよく、地価水準が高いのは当然といえる。だが、3位、4位の流山市と1位、2位の我孫子市の交通アクセスも実はよく、市川市と比べてさほどの違いはない。

流山市のつくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅から「秋葉原」駅まで、午前7時から8時前後の通勤時間帯の乗車時間はおよそ32分。我孫子市は、JR常磐線の「我孫子」駅から乗車し「北千住」駅でつくばエクスプレスに乗り換えると、「秋葉原」駅までの乗車時間は34分となっている。（YAHOO! JAPAN路線情報 乗換案内より）

さらに、「我孫子」駅はJR常磐線（上野東京ライン）によって、「東京」駅や「品川」駅などと直結しており、横浜方面にもつながっている利便性がある。

「東京」駅までの乗車時間は最速で38分のため、「流山おおたかの森」とさほど大きな違いはない。

常磐線に乗り入れている東京メトロ千代田線を利用すれば、「我孫子」駅から「大手町」駅までが55分などとなっている。多少乗車時間が長くなるが、乗り換えなしで済む上、「我孫子」駅からは始発電車が多い。

余裕を持って出かければ座って通勤できる可能性が高く、社会人にとってはポイントが高いのではないだろうか。

より割安な我孫子市の中古マンション

我孫子市ではそうした交通アクセスに恵まれた立地を生かして、マンションや戸建住宅の開発が相次いでいる。

我孫子市は千葉県の中でも、比較的価格水準が低いエリアに属している。周辺に比べて安い価格で物件を取得できるというところも、我孫子市の魅力の1つかもしれない。

図表3は、東日本不動産流通機構が千葉県と千葉県内のエリア別の中古マンション成約価格を集計したデータだ。

ここでは市川市・船橋市・鎌ケ谷市・浦安市・習志野市・八千代市を「総武地区」、松戸市・柏市・我孫子市・流山市・野田市を「常磐地区」としている。

図表3　千葉県のエリア別中古マンション成約価格の推移（東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ 2023年09月度」をもとに作成）

千葉県でも湾岸部の市川市、船橋市や浦安市などがある総武地区は3000万円台の前半で推移している。

それに対して、我孫子市を含む常磐地区は2000万円台の後半にとどまっている。千葉県の中でも、よりリーズナブルな価格帯で購入できるエリアだということが分かる。

それでいて地価の上昇が著しく、将来的な資産価値の上昇が期待できる地区と言えるだろう。

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都道府県地価調査のデータから判断すれば、今後の資産価値の上昇が期待できるエリアとしては千葉県が最も有力だ。

中でも、マンションなどの住宅価格の水準が比較的低く、リーズナブルな価格帯で取得できる我孫子市が最も魅力的と言えるのではないだろうか。

だが、多少予算に余裕があるのなら、我孫子市以外にも目を向けてみるのも良いだろう。

先に触れたように千葉県の中でも総武地区は中古マンションの成約価格がやや高めだが、それでも3000万円台の前半だ。首都圏の平均が4000万円台の後半で推移しているのに比べると、割安感が大きい。

また都心への交通アクセスに恵まれたエリアでもあり、資産価値の上昇が期待できる。

自分たちの予算やライフスタイルなどに合わせて購入エリアを選択し、将来性に賭けてみるのもいいかもしれない。

参考元：【地価上昇率18.6％の「我孫子市」に集まる注目、千葉の地価が上昇しているワケ ｜楽待不動産投資新聞 (rakumachi.jp)】

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